在日本租屋也是投資？住處即將被都市更新的Nick

我大學畢業後，最初來日本先唸了一年半的語言學校，那時是為了沈澱自我，想找到自己未來的方向。在那段期間，我領悟到都來日本唸書了，還是認真學點東西，拿張學歷吧！所以發憤圖強，考上慶應的研究所。

研究所畢業之際，那時台灣不是那麼景氣，再加上，我很想去體驗所謂的『日本就活』是什麼樣子，也就是跟一批日本畢業生一起填志願表、團體面試、擔任司儀…等等，感覺非常喜感有趣。於是，就不小心拿到了現在這家公司的工作。

三年前，為了搬到離工作更近的地方，我搬了第四次的家。因緣際會下，住進了現在這間將被都更的房子。

那時房仲也沒有仔細講日本都更的流程、房客的保障等等，只有說時候到了，房客需要搬出去。然而，都更的具體時間都會吵很久，長的話，可以吵個五年十年；但是短的話，至少還可以住一兩年，而這跟我設定的在日本工作一兩年很符合，我到時候，說不定就回台灣了，像一陣風一樣，剛好搬走。

對於我們台灣人來說，聽到都更，只會覺得很麻煩，也不會拿到錢或是什麼好處，所以，那個時候，都更對我來說就是一個時間點而已。

 

日本人對於都更房子的態度

 

其實，房仲跟我說，日本人並不喜歡租可能要被都更的房子。因為，日本人不喜歡移動，如果到時要被都更了，又要搬家，相當麻煩。另外，因為那一個區域附近的房子會接連開始施工開發，白天都很吵，甚至週六也要施工。

但是，因為那個地方離我的公司走路只要一分鐘，而且我是一個很好睡的人，周圍的吵雜並不會影響我。最後，總而言之，我住進了一間日本人並不喜歡租，也不知道什麼時候才會被都更的房子。

 

都更的過程

 

一年前，東京都政府開始寄都更說明的文件給我，大約一個月寄一次，每次一個滿滿的牛皮紙袋。

我一開始稍微翻看，發現不是我的區域啊，就不太上心，後來寄文件的頻率高了起來，我仔細一看，才發現輪到我的區域，而且要開說明會了。

那時的心情還是很平靜，去參加說明會的時候，地點是在我出門走路可達的範圍內，而且人員指引很明確，另外，在兩週內的時間，每天晚上都有說明會的場次。我開始感覺到，東京都政府對於都更的嚴謹與用心。

他們在說明會中，對我們租房的人提出了三種選擇：

1. 遷出再遷入
2. 永遠遷出
3. 當釘子戶

另外，他們也用學理的方式解釋一些東西，例如什麼電波的干擾之類的。總之，因為還並沒有提出什麼細節，我也就保持著等你們提出更多實質的條件在決定的態度，繼續看下去。

後來幾場說明會因為剛好都有事，就沒有繼續參加了。然而，儘管我沒參加說明會，政府還是會派人一對一跟我約時間解釋，並提出詳細的說明。

第一種選擇「遷出再遷入」是說，在都更期間我搬出去，可以選擇任何價位的房子租，政府會幫忙負擔 8 成，但是等到建成後，我必須搬回來租至少半年，而那時的房租會變成每個月 27 萬日幣，這時，政府當然就不再補助了。

第二種選擇「永遠遷出」就是拿一筆錢，然後搬出去。

而第三種「當釘子戶」的話，因為在日本這邊，制度是保障房客的，只要你更新契約想繼續住，房東就沒辦法趕你走，所以，你不想搬走，都政府也只能跟你打官司，但是他們也會有人專門幫你跟政府打官司 。

其中，讓我最印象深刻的是，在永遠遷出的這個選項，他們一項一項算給我聽，考慮的非常周到。例如，他們算我說搬家可能要看房、簽約，搬進去，總共可能要請三天假，不過他們不知道我一個月的薪水，所以算一天 20 萬吧！這樣總共 60 萬日幣。

再來，我搬家可能需要申請一些文件，這樣前前後後大概又要花三天的時間，所以又是 60 萬日幣，再加文件申請費 5 萬。

像我當初有花 11 萬日幣更新房間，所以他們說，只要提出證明，這部分的錢，也會全額負擔。

除了以上幾個例子呈現出來他們考慮周到的程度，他們還很貼心的替我考慮節稅。他們說，因為這是一筆很大的額外收入，他們會分三階段匯給我，分散在兩個會計年度，使得我的年收不會一下子暴增，讓稅也暴增。

整個過程，我感覺日本政府就是非常的貼心、丁寧、嚴謹，最後「永遠遷出」這個選項算出來的錢也多到我無話可說！也就是我的選擇。

 

以投資的眼光看

 

經過這次的事件，我覺得有嚐到甜頭。所以這次在搬家的時候，就以一個投資的眼光，特別去找有沒有即將被都更的房子，但我覺得還是有一些困難。

1. 外國人租屋本來就難。像我一來日本還在唸慶應的時候，租屋的時候找不到保證人，或是房東不願意租給外國人遇到非常多次，所以外國人要租屋是很困難的。就算我看好一間要被都更的房子，房東也可能不租，或是如果這時候有一個日本人要租，就被他搶走了。

2. 日本政府會禁止遷入。離正式開始都更前一段時間，日本政府就會通知各管理公司，那個區域禁止租戶遷入了。所以，必須找到一個時間點，知道那個區域將被都更但是還可以遷入，這也是困難。

3. 要都更區域的房子你不一定想住。這也是很實在的一個情況，那些區域可能就這些房子，我不一定有想租的房子啊。

對於投資的想法

 

以上的困難，或許對一些看完這篇文章，也想投資租都更的房子的人來說，都是可以解決的。因為，各個區域的市役所他會公布接下來哪些地方會被都更，都更實行的時間或許在好幾年後，資訊的公布或許不起眼，但是，投資本來不就是需要花時間的嗎？

我本身平常就有花時間在投資。投資對於我就是一個需要常常注意資訊、最好是提早進場、需要投入時間操作與研究、然後這是一個必須去做的事，不然我們終其一生都只能靠勞動的報酬才能生活。

最後，這一次都更的事件，我覺得真的是意外，的確這也是一種投資方式，或許有心人可以嘗試看看。但我覺得更重要的是，他其中蘊含投資的道理，例如資訊、時機、投入的時間……等等，才是將來應該銘記於心的！